今年は気象観測史上初めて九州南部から梅雨入りしました。
奄美・沖縄と本格的な雨のシーズンに入ったようですが、まだ、台風1号が発生していませんね!5月に台風が発生しないのは、2016年以来9年ぶりだそうです。
梅雨の対策もしっかりとしておきたいですね v(^^♪
今年3月4日に国土交通省提出の「マンション管理・再生円滑化等のための法案」を政府は閣議決定していました。去る5月23日、無事に参議院本会議でも可決・成立しました。
施行日は26年4月1日からとなります。
マンションの建物・敷地の一括売却、取り壊し、一棟リノベーション工事等、区分所有関係の解消・再成に関する新手法を定め、集会決議ルールや、管理業者が管理者となる外部管理者方式への規制等、時代に対応する施策が成立しました。
国内の約700万戸の分譲マンションのうち、建築後40年以上経過したマンションは約137万戸、10年後には倍の274万戸になると想定されています。
築40年以上のマンションに居住する世帯主の平均年齢は70歳以上が大半で、建物と、区分所有者の “二つの老い” が社会問題となっており、今後、“二つの老い” は急速に進んでいく見通しです。
改正区分所有法では老朽化したマンションが増加する中で、「マンション建替え」が十分に進んでいないことを考慮して、マンション管理組合が建物の、「取壊し」「売却」「リノベーション工事」を実施する決議について、これまで、「区分所有者全員の同意」が必要だったが、それを緩和して、「区分所有者の 4/5 の賛成」で可能となりました。
また、所在が分からない区分所有者については、裁判所が認めれば、決議の分母数からはずせるようになりました。この緩和は、4/5の区分所有者の賛成が必要だった、「建替え決議」も対象になります。さらにいずれのケースでも、耐震基準に適合していない等の耐震性の不足や、外壁がはがれ落ちる等の近隣周辺への危険性がある場合も、区分所有者の 3/4 の賛成に緩和されることになりました。
また、建物の管理に無関心な区分所有者が増えていることを考慮して、「大規模修繕」「管理規約の変更」等の決議については、“すべての区分所有者の同意” ではなく、“集会出席者の多数決” で行えるようになりました。
現在の日本は人口減少局面にありますが、東京都市圏や大都市圏内への人口集中はこれからも当面続くと予想されています。都市部にあるマンションの相当数では、マンション建替え需要が見込まれています。
1つのマンションを、大人数の区分所有者で建替えるのは手間のかかる事業です。
国土交通省のデータから見ても分かるように、敷地売却を含むマンション建替え事業は条件の厳しさから法改正が望まれていました。
2014年にマンション建替え円滑化法が改正されていましたが、マンション建替えが実施されるのは年間で、10棟前後でした。最近では地震などの自然災害も多発しています。2024年の能登半島地震ではビルの倒壊がありました。地震発生により、都市部での老朽化したマンが倒壊した場合を想定すると、その被害は計り知れないものがありますよね!
マンション改正区分所有法は、
区分所有者にとって、より良い「住環境」を築き、「終の棲家である自分の資産を保全するチャンス」でもあります!自分の所有するマンションの現状・実情をよく把握して、築年数・耐震基準を冷静に確認し、老朽化の進行状況を再認識すべきでしょうね!
今まで参加していなかったマンション管理組合の集会に出席して、自分の住んでいる、“マンション長期修繕計画”を確認し、「中・長期的な修繕計画」が策定されているか、「修繕積立金の積立額」は十分かどうか、等々・・・、
他人任せにしないでご自身で確認していきたいですね♪
