関東地方では梅雨の走りに入り、曇り空や雨模様の天気が多くなり、蒸し暑い季節になりましたね。
沖縄は５月初旬から梅雨入りしており、今年は例年よりも早く梅雨入りしそうです。
賃貸物件5年ルール
先日ある定例会の後、・・・
弊社のお客様で不動産投資家Sさんと会食する機会がありました。そこで話題になったのが、『“相続税封じ”賃貸物件の５年ルール』でした。
不動産投資物件の節税と賃貸不動産市況!!
多くの富裕層資産家の間で王道として用いられてきた、借入して賃貸不動産を取得する相続税の評価方法が見直されることになりました。相続発生前５年以内に取得・新築した賃貸マンション等は、現行の相続路線価評価ではなく、購入時の売買価額をもとに８割程度で評価されることになりました。
この賃貸物件5年ルールは、2027年1月から適用されることになりました。
昨年8月に相続税対策で買ったから、あと5年は死ねないよな！！(笑)
相続税の賃貸不動産5年ルールは、相続直前に高額の賃貸収益不動産を購入して相続税を圧縮するスキームが多く、実勢価額よりもかなり低い相続路線価の評価額となっていた。
そのため、
- 対象：相続開始前5年以内に取得・新築した一定の賃貸用物件
- 評価方法：相続路線価評価ではなく「取得価額ベース」で評価する
- 目的：相続直前の節税目的不動産取得を抑制する
等々、従来の相続税評価方法を見直すことになった。
政策の目的
- 現金と不動産の評価の差を縮小し、富裕層だけが有利にならないようにする相続税の公平性
- 「節税」だけを売りにした賃貸不動産や小口化商品を抑える節税ビジネスの抑制
- 相続直前ではなく、早い段階から資産形成・資産承継に誘導する長期保有の促進
「５年以内」という線引きは、明らかに相続を意識した駆け込み取得を狙い撃ちするイメージで、長期保有型の賃貸経営は制限しないようにした妥協できる範囲と言えるでしょうね！
評価圧縮を目的とした相続直前の駆け込み不動産購入は、タワマン節税の最高裁判決を受けた流れの一環とされています。「相続税」と、「５年以内」というキーワードは最近の税制改正で、Sさんのように富裕層の不動産投資家には重くのしかかるテーマになっています！
これからの不動産投資家として
“相続節税”から、資産全体の収益性を重視する賃貸経営へ軸足を移して、収益性・出口戦略・賃貸需要・将来性・等々を冷静に分析し、相続がなくても投資として成立するか！？の、資分析と投資判断が求められるようになりますね！
また、賃貸不動産の「小規模宅地（200m2以下）等の特例」が使える物件もこれから人気が出てくるでしょうね 🎵
相続直前にレバレッジをかけて賃貸不動産を買えば相続節税ができる！という発想からは卒業して、最寄駅から徒歩7～8分圏内の好立地の賃貸不動産を取得し、資産形成を目的とした長期保有型の不動産賃貸経営が求められる不動産投資市場になりそうですね！！
