気が付けばいつの間にか、街中にイルミネーションが飾られて、行き交う人々の足を止め、師走の街に安らぎを与えています。
“光陰矢の如し”毎年のことではありますが、一年がアッと言う間に過ぎ去りますよね
先日、懇意にして頂いている不動産投資家：Ｋさんが来社され、「借地権付一棟収益マンションを購入したんだが、賃料の見直し査定をしてくれないか？」とのご相談を受けました。
査定物件は、山手線『池袋』駅から、私鉄で1つ目の駅で、最寄駅から徒歩5分、築年数20年余りのRC造5階建、2DKのファミリータイプが22戸、現行賃料が平均15万円台でした。
知り合いの工事業者さんに、屋上防水・外壁・共用部分の大規模改修工事を依頼しているんだけど、工事代も高くなったよね。
空室が出たら内装・水回り工事をして賃料を値上げしたんだけど、… ね！？
首都圏では歴史的な賃料上昇トレンドの最中、大規模改修工事をして、室内リフォーム工事をしたら、次の入居者募集では、20％以上の賃料設定でもすぐに決まる好立地物件でした。
Ｋさん、さすがにお目が高いですよね～
実はヒョンなことから知人が“相続で一棟収益マンションを売却したい人がいる”と、紹介を受けたんですよ。
不動産業界では、掘出し物件は無いけど、掘出し物件は自分で作れと言われていますよ！
正に自分自身で作る掘出し物件ですよね♪
賃貸住宅の家賃は、分譲住宅の価格に比べて緩やかに推移していましたが、今年に入って急激に、歴史的な賃料上昇トレンドになっています。
家賃相場上昇の背景は、？
物価・人件費の高騰
1.建築コストの上昇
近年、建築資材の価格や人件費が高騰しており、新築建物の建設コストが増加している。特に建設業界は人手不足も深刻で、これがコスト上昇に拍車をかけています。このため、新築物件の賃料が高めに設定され、それが既存の中古賃貸物件の賃料にも影響を与えています。
2.維持管理費の増加
物価上昇は、建物の維持管理費・清掃費等にも影響を与えています。管理費や固定資産税などのコストが上昇すると、賃料に反映せざるを得ない状況になります。
地域の変化と需要の増加
1.都市再開発と地域価値の向上
駅周辺の再開発、商業施設の整備、道路計画の実施、等によって、特定の地域の利便性が向上し、物件の資産価値が高まり、その地域の家賃相場全体が上昇トレンド傾向になっています。
2.住宅購入から賃貸へのシフト
世界的な金利上昇により、住宅ローン金利も上昇し、住宅購入希望者が住宅購入を断念し、賃貸市場に流入することで需要が増加している。
3.人口動態の変化
都心回帰現象や外国人労働者の増加により、都心部での住宅需要が高まっています。一方で、新規物件の供給が限られているため、需要と供給のバランスが崩れ、賃料上昇の原動力となっています。
家賃の値上げが可能な条件
借地借家法では、以下のいずれかの条件が存在する場合、貸主が借主に対して、家賃の増額を交渉できることが認められています。
家賃の値上げが可能な条件
- 土地や建物の固定資産税が増加している
- 土地や建物の価格が上昇している
- 近隣の類似の物件の賃料が上昇している
ここ数年で土地価格の上昇が続いており、土地価格の上昇や固定資産税の上昇を理由に、借主に家賃の増額を請求するケースが増えています。
オーナーチェンジ物件の家賃を上げるには、購入した収益物件を大規模改修などをしてグレードアップすることも借家人さん達への大きなアピールになります。その上で、土地公示価格の上昇率データ資料、近隣の同規模物件の賃料、賃貸条件などを書面で通知することが良いでしょう。
賃料値上げ通知の時期としては、賃貸契約更新の2～3ヶ月前までに更新条件を、書面で通知することが望ましいですね
ベテラン不動産投資家：Ｋさんの目論見
購入したオーナーチェンジ物件の大規模改修工事を完了し、空室が出たら、室内水回り改修、バリューアップ工事をすれば、次の入居者さんもすぐに決まるでしょう！
建物賃貸契約期間は2年間ですから、2年以内には全住戸の賃料値上げが完了するでしょうね! v(^^♪
購入時の表面利回り5％台が、7％台にアップするのは遠くはないでしょう！
歴史的な賃料上昇トレンドの今だからこそ、良い物件を探し、自分で掘出し物件を作るチャンスでしょうね v(^^♪
