暦の上では処暑も過ぎ、9月に入ると厳しい暑さが収まるころですが、残暑どころか、連日厳しい猛暑日が続いており、処暑の気配は全く感じられませんよね!どうやら秋の気配はまだまだ先のようです。
先日、懇意にしている友人Sさんの相続税対策でご購入して頂いた、1棟収益物件の残金決済が無事に終わりました。Sさんは資産家でもあり、「相続税対策として、銀行借入れ しての収益物件購入は有効な手段だ!」と、いうことでご購入して頂きました。
1.評価額の圧縮
現金や預貯金は額面通りの評価額となるのに対し、不動産は時価よりも低い相続税評価額で計算されます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額に基づいて評価され、これらは時価の7~8割程度に設定されているため、相続財産の評価額を圧縮できます。
2.賃貸による更なる評価減
不動産を賃貸に出すと、貸家建付地や貸家として評価され、更に相続税評価額が下がります。これは、賃貸に出すことで所有者の利用や処分が制限されるため、資産価値が下がるとみなされるためです。
3.借入金の活用
収益物件購入のために借り入れたローンは、相続税計算時に債務控除の対象となり、相続財産から差し引かれるため、相続税評価額を更に減らすことができます。
4.小規模住宅等の特例
一定の要件を満たす賃貸物件の土地には、小規模宅地等の特例が適用され、評価額が最大、50%減額される可能性があります。
1.東京都内の家賃上昇
東京都内では23区内外を問わず家賃が上昇傾向にあり非常に強い動きを見せています。特に2025年2月時点のデータでは大幅な上昇が確認されています。
2.首都圏全体の傾向
首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)では、全ての面積帯で家賃が前年同月比を上回っており、家賃上昇トレンドが鮮明になっています。
3.上昇の背景
●不動産価格の高騰
住宅価格が過去10年間で大きく上昇しており、特に首都圏のマンション価格は2013年比で7割以上値上がりしています。これにより、マイホーム購入を控える人が増え、賃貸住宅の需要が高まっている。
●物価・賃金上昇
物価と賃金上昇が続く中で、家賃も上昇傾向にあります。分譲マンション価格高騰も賃貸市場の家賃上昇をけん引しています。
●都心部の需要
都市部の再開発やインフラ整備により、特に東京、大阪、名古屋といった大都市圏では高い需要が見込まれています。 都心部では平均賃料が上昇しているにもかかわらず、賃貸需要は安定しています。
日本の不動産投資市場は世界経済の不透明感の中で堅調な動きを見せています。
1.市場の活性化
日本の不動産市場は、都市の再開発や投資資金の流入により活性化しています。2024年上半期の国内不動産取引額は約;3.5兆円で前年同月比で横ばいを維持している。
2.安定した投資環境
低金利政策が続いていることや市場の流動性が高いことから、日本の不動産市場は世界的に見ても良好な投資環境と評価されている。
3.国内投資家の動向
2024年は海外からの投資額が減少したものの国内投資がその分を補い、市場全体の購入額は高水準を維持している。
1.物件選び
駅に近い賃貸需要の高い立地、利便性が高い立地、災害リスクの少ない場所を選ぶことが重要です。中古物件は過去の実績を参考に、新耐震基準を満たす物件を選ぶことが大切です。
2.事前のシュミレーション
空室や金利上昇等のリスクを考慮した収支計画を複数パターン作成し、十分な自己資金を用意しておくと良いでしょう。
3.信頼できるパートナー選び
経験豊富で実績のある不動産会社や管理会社を選び、必要に応じて専門家(弁護士、税理士)に相談することも大事です。
4.運用目的の明確化
なぜ、不動産投資をするのか、(安定収入、節税、年金対策等々)を明確にし、目的に合った物件選びと戦力を立てることが成功への道です。
5.長期的な視点
不動産投資は短期的な利益を追わず、
長期的な安定収入や資産価値の維持・向上を目指すことが重要です。
家賃が上昇すると、不動産投資家(オーナー)の収益性が向上します。
物価上昇に伴い、賃貸料が上昇する傾向にあるため、毎月の家賃収入が増加し、投資家にとっては好ましい影響です!
所有する収益物件からの収入が増えることで、不動産投資の利回りも向上します。
不動産投資市況はフォローの風が吹いていますが、ご自分の経済環境・投資目的を考慮し、専門家と良く相談して、あくまでも自己責任のもとで物件を決めましょう♪
