今年は大雨や台風の当たり年なのでしょうか？
台風はフィリピン沖で発生して日本に上陸するまで、一週間位かかっていましたが最近では日本のすぐ近くの太平洋沖で台風が発生し、２～３日で日本に上陸するようになりましたね。
秋以降もエルニーニョ現象の影響で大雨や台風が発生しやすいようです。
気象情報から目が離せませんね！
さて、先日スタッフから、
「マンション売却相談を受けているが、管理会社から管理契約を打ち切られたらしい！？」
「数社の管理会社に相談しているようだが、管理会社が決まらず自主管理にしようか迷っているようです！」
そんな報告があり、社内でも話題になりました。
マンション管理会社の小規模マンション管理切り捨て問題とは、戸数が少なくて採算が合いにくい物件から、管理会社が撤退したり、値上げや管理業務縮小を進めたりする動きです。
背景には、人手不足・管理員や技術者の確保難・修繕工事対応の高度化・物価上昇、等々の問題があるようです。小規模マンションでは、一戸当たりの管理コスト負担が重くなります。そのため、管理会社側は、同じ手間でも売り上げが小さい物件は管理受託を継続しにくい構造になっているようです。
- 管理委託費の値上げ⇒戸数が少なく単価上昇
- 管理員業務の縮小⇒巡回業務の減少
- フロント対応の後退⇒担当負担の増加
- 管理委託の拒否⇒管理契約終了の打診
- 修繕計画の弱体化⇒中長期修繕計画の停滞
小規模マンションは戸数が少ないため一戸当たりの負担が上がりやすく、管理会社も利益を出しにくい構造です。そこでフロント担当者や清掃員の人手不足、修繕費や委託費の上昇が重なり、管理会社が継続受託を避ける傾向が指摘されています。また、区分所有者自体が少ないため、理事役員の固定化が起きやすい問題点もあります。
管理会社への依存が高いと、管理会社撤退時のダメージも大きくなりますよね！
小規模マンションでは大規模修繕工事や設備取り換え更新の際、一戸当たりの負担が多額になるため、管理費と修繕積立金の両方が不足しやすくなり、管理会社から見てもリスクの高い物件となってしまいます！
- 総会が開けない！！
- 理事のなり手がいない！！
- 意思決定が遅い！！
小規模マンションは管理会社から見ると負担が大きく、管理業務の継続受託は慎重にならざるを得ないようです。
小規模マンション自治会管理組合の対応策として
- 管理会社に任せ切る前提を捨て、
管理組合が運営を軽くして持続可能にすることが一番大事でしょうね。(^^♪ - 管理会社への委託内容を見直して、
毎月でなくてもよい業務を住民対応で、代替えできる業務を切り分けるのも良いでしょうね。(^^♪ - 小規模マンションでは、
全部委託より一部委託と自主管理の組合せの方が良い場合もありますよね。(^^♪
“山椒は小粒でもぴりりと辛い”
小規模マンションと言えども、資産価値と建物グレードを維持して行くために、各区分所有者がチームワーク良く一丸となって、真摯に管理組合の将来を考え、集会に参加し、意見交換していくことも大事でしょうね。v(^^♪
管理業務を分けて、会計だけを外部委託・清掃点検は個別発注・理事会運営は管理組合主導の小さな運営体制へ、管理組合として意思決定をして行くのが良いでしょうね。
